Verborgen gebreken bij de aankoop van vastgoed in Spanje

Het is belangrijk om aandacht te besteden aan verborgen gebreken in een woning, omdat de aankoop van een woning een van de belangrijkste financiële transacties in het leven van een gezin is.

In dit artikel gaan we dieper in op verborgen problemen die zich mogelijk in de muren en funderingen van woningen bevinden. Van subtiele vochtproblemen en gebreken aan de fundering tot minder voor de hand liggende problemen met isolatie, elektrische installaties, en meer. Inzicht in verborgen gebreken is van essentieel belang voor zowel huiseigenaren als potentiële kopers.

Wat wordt beschouwd als een verborgen gebrek?

De verborgen gebreken van een woning worden beschreven en gedefinieerd in artikel 1484 van het Burgerlijk Wetboek:

• “De verkoper is verplicht verborgen gebreken aan de verkochte zaak te verhelpen wanneer deze de zaak ongeschikt maken voor het beoogde gebruik, of wanneer zij het gebruik ervan zodanig verminderen dat de koper, indien hij ervan op de hoogte was geweest, de zaak niet zou hebben gekocht of er een lagere prijs voor zou hebben betaald. De verkoper is echter niet aansprakelijk voor duidelijke of zichtbare gebreken, noch voor niet-zichtbare gebreken wanneer de koper een deskundige is die deze vanwege zijn beroep of vakgebied gemakkelijk had moeten kunnen herkennen.”

De ontdekking van een verborgen gebrek in een bestaande woning betekent dat de door u gekochte woning niet voldoet aan de voorwaarden die de verkoper vóór de afronding van de aankoop heeft meegedeeld. Dit houdt in dat er sprake is van ernstige gebreken die het volledige gebruik en genot van de woning zodanig belemmeren dat u, indien u hiervan op de hoogte was geweest, niet tot de aankoop zou zijn overgegaan.

Wat moet ik doen als ik een verborgen gebrek in mijn woning ontdek?

Als u een verborgen gebrek in uw woning ontdekt, kunt u de volgende stappen ondernemen:

• Documenteer het gebrek:
  • Maak gedetailleerde foto’s of video’s van het gebrek om visueel bewijs te verzamelen.
  • Maak schriftelijke aantekeningen waarin u het probleem beschrijft, inclusief de datum waarop u het gebrek hebt ontdekt.

• Controleer de koopovereenkomst samen met een deskundige:
  • Bestudeer uw koopovereenkomst om inzicht te krijgen in de bepalingen over garantie en aansprakelijkheid.
  • Controleer of er specifieke instructies of termijnen gelden voor het melden van gebreken.

• Neem contact op met de verkoper:
  • Stel de verkoper of aannemer zo snel mogelijk op de hoogte van het gebrek.
    • Gebruik een schriftelijke communicatiemethode, zoals e-mail of een aangetekende brief, zodat u bewijs van uw melding heeft.
• Juridisch advies:
  • Wanneer het gebrek niet wordt verholpen of wanneer er een geschil ontstaat, kunt u juridisch advies inwinnen bij een advocaat. Wij zijn hierin gespecialiseerd.
  • De advocaat kan u adviseren over uw rechten, mogelijke juridische stappen en de beste aanpak.

Het inschakelen van deskundige hulp, zowel voor de inspectie als voor juridische begeleiding, is in dergelijke situaties vaak van groot belang.

Voorbeelden van verborgen gebreken

Verborgen gebreken kunnen variëren van structurele problemen tot gebreken aan de leidingen, elektrische installaties of andere essentiële onderdelen van een gebouw. Wanneer dergelijke gebreken na de aankoop van een woning worden ontdekt, kan dit leiden tot juridische en financiële complicaties. De koper kan dan het recht hebben om schadevergoeding van de verkoper te eisen. Wat precies als een verborgen gebrek wordt beschouwd, kan verschillen afhankelijk van de plaatselijke wet- en regelgeving.

De Spaanse wetgeving bevat geen lijst met voorbeelden van verborgen gebreken in een bestaande woning, maar wij kunnen u enkele voorbeelden geven die wij vrijwel dagelijks tegenkomen:

Verborgen gebreken veroorzaakt door vocht

Vocht, lekkages en doorsijpelend water behoren tot de meest voorkomende verborgen gebreken. Deze worden vaak veroorzaakt door een gebrekkige waterdichting van de woning of door de aanwezigheid van versleten leidingen. 

Verborgen gebreken in zwembaden:

These are less evident but can cause significant problems. It is one of the main reasons why people buy a home in Spain, to cool down on hot summer days.  

Verborgen gebreken in de fundering:

Voorbeelden hiervan zijn scheuren en barsten. Deze gebreken ontstaan vaak na verloop van tijd, soms als gevolg van slecht uitgevoerde renovatiewerkzaamheden, werkzaamheden aan aangrenzende gebouwen, enzovoort. In andere gevallen zijn ze echter het gevolg van een gebrekkige fundering die tijdens de oorspronkelijke bouw van het gebouw is aangelegd. 

Verborgen gebreken in de afwerking:

Gebreken in vloeren, schilderwerk of de binnenafwerking van de woning, zoals opbollingen, verkleuringen of loslatende delen, worden vaak veroorzaakt door een slechte plaatsing van materialen of door het gebruik van materialen van lage kwaliteit. Ze kunnen ook het gevolg zijn van andere verborgen gebreken, zoals vocht, lekkages of doorsijpelend water. 

Verborgen gebreken in de isolatie:

Problemen met geluid of temperatuur worden vaak veroorzaakt door onvoldoende isolatie, bijvoorbeeld doordat koudebruggen niet goed zijn behandeld, ongeschikte materialen zijn gebruikt of de isolatie slecht is aangebracht. 

Verborgen gebreken als gevolg van elektrische afwijkingen:

Deze gebreken kunnen worden vastgesteld bij schakelaars, verlichting of stopcontacten en kunnen het gevolg zijn van een slechte installatie, het gebruik van ongeschikte materialen of sterk verouderde elektrische installaties. Gelukkig behoren deze verborgen gebreken vaak tot de gemakkelijkst te verhelpen problemen.

Hoe kunt u een verborgen gebrek claimen?

De termijnen voor het indienen van claims hangen ervan af of u een bestaande of nieuwbouwwoning hebt gekocht. Volgens het Burgerlijk Wetboek kunt u alle gebreken die in een bestaande woning worden aangetroffen, claimen binnen 6 maanden na de datum waarop de aankoop is voltooid.

Voor gebreken die worden aangetroffen in nieuwbouwwoningen gelden langere termijnen. Artikel 17 van de Spaanse Wet op de Bouwregelgeving (LOE) stelt drie garantietermijnen vast op basis van het soort materiële schade dat kan ontstaan: 10 jaar voor gebreken aan de constructie of fundering, 3 jaar voor gebreken die de bewoonbaarheid beïnvloeden en 1 jaar voor gebreken aan de afwerking of voltooiing.

De claimprocedure is relatief eenvoudig, maar zoals u zich kunt voorstellen niet bijzonder aangenaam. Het is essentieel om de claim in te dienen voordat er 6 maanden zijn verstreken sinds de aankoopdatum.

Neem contact met ons op als u twijfels of specifieke vragen over dit onderwerp hebt. Wij vertegenwoordigen u graag om ervoor te zorgen dat alles goed verloopt.